Huis gekocht dat verbouwd moet worden? Zo pak je het aan.
Tussen bezichtiging en sleuteloverdracht regel je veel tegelijk: een bod, je hypotheek, een bouwdepot en een plan voor de verbouwing. Hier lees je wat je op welk moment regelt, en waar ik je als verbouwregisseur bij help.
Wat regel je wanneer?
Bij een woning die verbouwd moet worden, lopen koop, financiering en verbouwing door elkaar. Dit is de volgorde, met per moment wat jij regelt en wat ik voor je doe.
Bezichtiging en bouwkundige keuring
Jij regelt: neem je verbouwwensen mee naar de bezichtiging: welke muren eruit, keuken, badkamer, isolatie. Laat een bouwkundige keuring doen, zodat je weet wat er naast je wensen nog hersteld moet worden. Kijk ook naar het energielabel: dat bepaalt mee hoeveel je extra mag lenen voor energiebesparende maatregelen.
Ik doe: een eerste gesprek, ook vóór je bod. Een halfuur online of een uur bij je thuis. Ik denk mee over welke vakken er bij je plannen komen kijken en waar de onzekerheden zitten.
Bod en voorbehoud van financiering
Jij regelt: bespreek met je aankoopmakelaar welke voorbehouden je in de koopovereenkomst opneemt, bijvoorbeeld een voorbehoud van financiering. Houd in je bod rekening met de verbouwing: ook dat geld moet je kunnen financieren. Na het tekenen van het koopcontract heb je 3 dagen wettelijke bedenktijd.
Ik doe: de kosten zo vroeg mogelijk concreet maken. Offertes opvragen kost tijd: ik vraag binnen drie weken drie offertes per vak op, waar de markt dat toelaat. Wil je die gebruiken voor je hypotheekaanvraag, begin dan op tijd.
Hypotheek, bouwdepot en taxatie na verbouwing
Jij regelt: wil je de verbouwing meefinancieren, dan komt dat geld in een bouwdepot. De geldverstrekker vraagt dan meestal een verbouwingsspecificatie of offertes, en de taxateur neemt de verbouwing mee in het taxatierapport. Dit regel je samen met je hypotheekadviseur.
Ik doe: offertes per vak en een helder overzicht per vak, dat je kunt gebruiken richting bank en taxateur. Of zij dat accepteren, bepalen de geldverstrekker en de taxateur zelf.
Van koopakte tot sleutel
Jij regelt: bij de notaris wordt de betaling geregeld en teken je de leveringsakte. Ga voor die tijd na of je voor je plannen een vergunning nodig hebt, bijvoorbeeld via het Omgevingsloket. Kies welke offertes je gunt.
Ik doe: de planning. Ik stem de vakmensen op elkaar af, zodat het werk zo kort mogelijk na de sleuteloverdracht kan beginnen.
De verbouwing
Jij regelt: je laat facturen uit het bouwdepot betalen en je beslist over meerwerk.
Ik doe: toezicht met wekelijkse bouwplaatsbezoeken, meerwerk altijd schriftelijk vastgelegd, en een opleveringskeuring met punchlist. Je hebt één aanspreekpunt voor je hele verbouwing.
Zo werkt een bouwdepot.
Een bouwdepot is het deel van je hypotheek dat apart wordt gezet voor de verbouwing. Je krijgt het niet in één keer op je rekening: je laat er facturen uit betalen. De precieze regels verschillen per geldverstrekker. Dit vragen ze meestal:
Met een hypotheek met NHG moet het bedrag voor verbouwing of verduurzaming in een depot blijven, en moeten de verbouwingskosten uit het taxatierapport blijken.
Extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen
Je kunt maximaal 100% van de waarde van het huis lenen. Maak je de woning energiezuiniger, dan mag je extra lenen. Hoeveel, hangt af van het energielabel (stand 2026):
NHG en energiebesparende voorzieningen
De NHG-grens is in 2026 € 470.000. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan geldt een grens van € 498.200. Met NHG mag je daarvoor tot 6% boven de woningwaarde lenen. De precieze berekening hangt af van de variant die je kiest; je hypotheekadviseur rekent het voor je door.
Wat ik voor je doe, per moment.
Ik ben een onafhankelijke verbouwregisseur in Zeist. Als voormalig facilitair manager coördineerde ik verbouwingen voor scholen en instellingen. Nu doe ik dat voor particulieren.
Vóór je bod
Een gratis kennismaking: een uur bij je thuis, of eerst een halfuur online. Je krijgt een eerlijk beeld van wat er bij je plannen komt kijken, ook als dat betekent dat ik afraad.
Offertes per vak
Per vak vraag ik minimaal drie vakmensen uit de regio om een offerte. Binnen drie weken heb je drie offertes per vak, waar de markt dat toelaat.
Voor bank en taxateur
Een helder overzicht per vak dat je kunt gebruiken voor je verbouwingsspecificatie en de taxatie. Of de bank en taxateur het accepteren, bepalen zij; stem dat vooraf af met je hypotheekadviseur.
Planning
Ik plan de vakmensen in de juiste volgorde, zodat de verbouwing kort na de sleuteloverdracht kan starten en vakken niet op elkaar wachten.
Toezicht
Wekelijkse bouwplaatsbezoeken, meerwerk altijd schriftelijk vastgelegd en een opleveringskeuring met punchlist. Daarna 3 maanden nazorg.
Wat het kost
Startfee € 3.570 incl. btw (€ 2.950 excl.). Begeleidingsfee 10% excl. btw (12,1% incl. btw) over de gegunde offertes plus goedgekeurd meerwerk. Volledige begeleiding vanaf € 75.000 excl. btw verbouwwaarde. Alle kosten →
5% fee voor mijn eerste 3 projecten
Exact dezelfde begeleiding, voor 5% in plaats van 10% begeleidingsfee. In ruil vraag ik toestemming om je verbouwing te laten zien met voor- en nafoto’s en een eerlijk verhaal op mijn site.
Bekijk het proefproject →Nooit duurder dan je aannemer
Heb je al een offerte van een aannemer? Dan beloof ik dat je via mij niet meer betaalt dan die offerte, incl. btw. Lukt dat niet, dan krijg je de startfee volledig terug.
Vragen over een kluswoning
Bronnen
Stand september 2026. Regels en bedragen kunnen wijzigen. Check altijd de actuele bron en je hypotheekadviseur.
- Rijksoverheid: Woning kopen, overzicht van wat u moet regelen
- Rijksoverheid: Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning?
- Rijksoverheid: Hoeveel kan ik maximaal lenen voor mijn koopwoning?
- Rijksoverheid: Kan ik een hogere hypotheek krijgen als ik energiebesparende maatregelen neem?
- Rijksoverheid: Leennormen 2026
- Rijksoverheid: Wat is het maximale bedrag aan hypotheek voor NHG?
- NHG: Energiebesparende maatregelen financieren bij aankoop bestaande woning
- NHG: Hybride taxatie bij kwaliteitsverbetering (bouwdepot en taxatierapport)
- Omgevingsloket: vergunningcheck